前陣子一位客戶來找我，問了一些煩惱他許久的問題：「我想把房子提早分配給小孩，這樣以後也比較不會吵架，可是怎麼做才不會被課一堆稅？」
這個問題，不只是一間房子要怎麼過戶而已，裡面牽扯到稅金、法律風險、家族關係、甚至未來的房地合一稅！
今天這篇文，就來跟大家聊聊——
「把不動產留給小孩，到底該用贈與？繼承？還是買賣？」
我們會從生活的角度說明、從專業的角度分析，幫你一次看懂傳承三部曲。
可點選上方圖面連結，參考財政部案例分享。
一、【贈與】省事但可能「最貴」，要注意這幾點！
很多人第一個想到的方式，就是直接把房子贈與給小孩，想說這樣快又直接，但這方式其實隱藏很多「地雷」。
優點：
自己還在世時可主動安排
可分年贈與，運用每年免稅額。（個人為244萬/年）
缺點：
超過免稅額就要課贈與稅（最高20%）
要繳契稅與土地增值稅（如果分年贈與需要一直負擔契稅＆代書費等）
小孩日後轉賣房子會被課重的房地合一稅（因成本非常低以贈與時間計算）
小提醒：
贈與時是用「公告現值」來算，不是你認為的市價；而未來小孩賣房時，是用「實價」來課稅，等於用實際成交價-公告價金＊房地合一稅最高45%，中間落差大，就容易被課重稅！
二、【繼承】最單純但要「等時間來安排」
如果不急著轉移房產，等未來百年之後再讓子女繼承，這也是一種選擇。
優點：
不用繳贈與稅
土地可申請不課土地增值稅
房屋不用繳契稅
不需要移動現金
缺點：
超過1333萬的總遺產要繳遺產稅
無法事先分配，容易引起繼承糾紛。
小提醒：
如果你有多間房產＋股票＋現金，資產加總超過1333萬，就要開始規劃，否則繼承人未來得繳一大筆遺產稅！
三、【買賣】真的比較省稅！但有沒有用對方法？
常常有人在說用「買賣」方式，小孩未來賣房可以用較高的房屋取得成本來抵稅，就會想用這方式「偷偷傳承」。這個方法理論上沒錯，但國稅局也不是省油的燈唷！
優點：
小孩取得成本貼近市價，未來賣掉稅金也不會太多。（這個意思是因為房地合一稅2.0計算方式為售屋價格-取得成本＊房地合一稅最高45%，若取得成本越低那稅金就會越重，當然如果持有的越久或是有入戶籍申請自用，那也可以使用滿6年400萬免稅額或者是重購退稅等節稅方案。）
缺點：
要繳契稅、土地增值稅、登記費等。（但每次買賣只需要繳一次）
若被認定為「假買賣真贈與」→ 補稅＋罰款
小孩要有實際付款證明（貸款或現金來源，但不得為增貸金源。）
小提醒：
若小孩沒有穩定收入、沒有資金流動證明、價格偏離市價太多，就會容易被國稅局盯上。但如果有做好功課，用正確的方式來進行買賣交易流程，就不用擔心觸法嘍。
怎麼選最適合你的方式？
如果你想控制稅賦又安心傳承
→ 可考慮結合「分年贈與」＋「部分繼承」的混合策略
如果你不急、也想省麻煩
→ 等待繼承是最節稅，但風險是無法預知未來情況
如果你小孩真的是有能力購屋的
→ 可搭配正式買賣流程＋合理價格＋資金來源證明，進行真實買賣，未來可節稅
結語：傳承資產不只是「過戶」，更是「傳愛與安心」
別讓一輩子的努力，因為不了解制度而變成家族間的爭執或沉重的稅金。
不管你是想留一間房給孩子當保障，還是想分配資產讓家人安心，都應該用最省心的方式，希望這裡能夠幫助到各位，讓你的房子傳得下去，也傳得安心！
如果你覺得這篇文章有幫助，歡迎分享給你家裡的長輩、親戚或朋友們！
也歡迎加入我的Line好友，我會不定期分享房市資訊、節稅策略、傳承教學，幫你避開盲點、掌握機會。
