預售屋的魅力與隱憂，一篇看懂，買得更安心！
還記得前陣子遇到一對夫妻跟我去看房，帶看中途問我說：「阿豪，現在預售屋這麼多，我們到底該買預售屋還是中古屋呢，可是又怕房子沒蓋好到時候與預想的有落差怎麼辦？」
預售屋的確有不少吸引人的地方，但同時也藏著一些一般人不會注意到的「眉角」。這篇文章，我想用我的經驗（因為我本身也是選擇了預售屋）來跟你分享，買預售屋到底好不好？適不適合你？又該注意什麼細節？
預售屋簡單說就是「房子還沒蓋好，就開始賣了」。
建商會提供樣品屋、平面圖、建材規格書、預售合約等資料，讓你先看未來房子的樣貌，待付訂後並簽約完成，就開始分期付款，一般會分為定金、第一期款、工程款、銀行貸款、尾款保留款、暫收款等，待完工交屋以後才會真正拿到權狀及鑰匙。
分期付款雖然比較沒有壓力，但「看不到、摸不到」的東西，也正是風險所在。
二、買預售屋的五大優點
1. 資金壓力小：
買預售屋通常是分期付款，從簽約、開工、工程款一路慢慢繳，前期只需準備定金＋頭期款，相比中古屋一次就要貸款下來，對首購族來說比較好準備。
2. 可以挑戶別、樓層、座向：
預售屋還沒蓋完，戶別選擇多，可以根據預算和喜好挑到最適合自己的位置。
3. 房子全新、管線規劃現代化：
新房子不只格局新穎，還多了很多現代建材、智慧宅設備、省電規劃，甚至還有許多公設可使用，入住後相對舒適。
4. 有增值空間（視地段而定）：
如果買得早、地段又對，有機會房子完工前價格就上漲了。
5. 可轉約（部分建案）有操作空間：
有些投資客會利用預售屋轉約來做短期套利，但自從112年7月政府頒布平均地權條例後，排除特定人士經政府審核許可者，凡是預售合約均不得再轉讓給他人，所以要特別注意，這個部分也不是人人適合，風險與利潤需自估清楚。
三、買預售屋的風險與缺點
1. 交屋品質不確定：
樣品屋看起來漂亮，實際交屋卻跟你想的差很大。建材有可能偷工減料、漏水疑慮、公共設施縮水等問題，如遇到時不容易追究。
2. 交屋時間可能延遲：
建商若遇到資金、施工、法規等問題，很可能延遲交屋，甚至有爛尾樓風險。
3. 需承擔市場波動風險：
房價若在完工前下跌，可能出現「買貴了」的情形，貸款成數有可能會變少，自備款就要較多，但這部分還是要看建商的信譽了，有些會有保證八成，還是有良心建商存在。
4. 契約內容多陷阱：
很多人簽約時沒注意小細節，例如：違約條款、公共設施比例、建材替代條款等等，交屋才發現跟當初想像差很大。
5. 建商信用很關鍵：
如果遇到無良建商，後果可能比想像中嚴重，不只延遲、減配，甚至收款後人間蒸發，所以會建議盡量找大建商為主，推案頻繁或是資本較雄厚的，如果是一次性建商就必須特別小心，若有必要真的想購入也等完工後取得權狀再出手也比較安心。
四、預售屋 vs 中古屋，有哪些差異？一表看懂！
選擇買「預售屋」還是「中古屋」，其實都有各自的優缺點，端看你的需求與生活狀況。以下用表格整理兩者的主要差異，幫你快速釐清：
五、買預售屋最容易忽略的「關鍵細節」
這些點很多人不會特別注意，但卻超級重要：
1. 一定要看「建築執照」與「基地所有權」
建商是否真的有權開發這塊地？有無分割共有？這些在謄本與建照都查得到。
2. 逐條審閱預售屋買賣契約書
很多建商提供「範本契約」，但其實裡面細節差很大。可以請專業代書或房仲幫忙審閱。
3. 了解「保留款」與「履約保證機制」
目前法規已強制預售屋必須有履約保證機制，確保建商拿不到錢就跑路，但你還是要清楚保證單位是誰、保證方式為何。
4. 樣品屋不是交屋標準
記住一句話：樣品屋是行銷，不是交屋保證！
一定要看建材說明書與預售屋合約中的規格表才是最真實的。
5. 未來社區管理、車位、公共設施規劃清楚嗎？
太多糾紛來自於「交屋後才知道」的公共空間爭議，一定要事先搞懂大樓設計與權利範圍。
6. 未來的月繳金有計算清楚嗎，我們是否能負擔得起？
大多買方都只想到前面的頭期款夠不夠，卻忘記之後的貸款需要繳多少錢，就像我文章最一開始的小夫妻一樣，因為不了解預售屋，只想到前面卻忘了後面的月繳金才是最重要的，切記一定要購入能力範圍內的房，以免少了生活品質甚至嚴重還需變賣房產。
結語：預售屋沒有絕對好壞，重點是適不適合你
買預售屋，就像談戀愛看的是「未來的樣子」，有可能很美滿，也有可能出現落差。
重點不是怕不怕風險，而是你懂不懂你正在面對的東西。
如果你想買預售屋，請記得：
找一個懂行情、會幫你審合約、敢講實話的代銷或仲介，會讓你少走很多冤枉路。
