房地合一稅與土地增值稅到底差在哪？

範例情境

• 賣方在 2010 年以總價 800 萬（含土地與房屋）買進一間房屋＋土地。
  假設土地當時所佔買價為 300 萬，房屋部分 500 萬。

• 現在是 2025 年，賣方以總價 2,000 萬出售（含土地＋房屋）。
  假設目前土地的市價被判定為 900 萬，房屋部分為 1,100 萬（合計 2,000 萬）。

• 賣方要面對：土地增值稅（土地的增值部分）與房地合一稅（總體處分所得）。

A  土地增值稅

土地的「增值額」 = 現在土地價值 − 原購買時土地公告現值或原始申報基礎（不同地區基礎可能不同，這裡以「當初土地買價」做示範）

逐步算：

1. 假設目前土地價值 = 900 萬。

2. 當初土地買價 = 300 萬。

3. 土地增值額 = 900 萬 − 300 萬 = 600 萬。
   逐位計算（拆開）：900 − 300 = 600（萬）。

4. 土地增值稅 = 土地增值額 ×（適用稅率）→ 實務上為累進或定率，依地方規定。
   假設適用稅率為 20%（注意：實際稅率請以公告為準），則土地增值稅 = 600 萬 × 20% = 120 萬。

要點：土地增值稅只針對「土地」增值部分計算，不論房屋是否賣出、房屋漲價多少都不影響這部分。

B  房地合一稅

房地合一稅是看整體「處分所得」，也就是賣價減掉你的成本與合理費用後的利得，再按所得稅制課稅。

逐步算：

1. 總售價 = 2,000 萬。

2. 原始購買總成本 = 800 萬（含土地 300 萬 + 房屋 500 萬）。

3. 假設賣方在期間有必要費用（仲介、稅費、可認列成本之修繕與裝潢費用等）合計 100 萬，可作為成本扣除。

4. 處分所得（粗估） = 總售價 − 原始成本 − 必要費用 −土地漲價總數額 = 2,000 − 800 − 100 − 600 = 500 萬。

5. 房地合一稅額 = 處分所得 ×（適用稅率，視持有期間與稅制而定）
   假設適用稅率為 45%，則房地合一稅 = 500 × 45% = 225 萬。

C  總結

• 土地增值稅（示範計算） = 120 萬（只針對土地增值）。

• 房地合一稅（示範計算） = 225 萬（針對整體處分所得）。
  合併來看，賣方在這次交易需要面對的稅負為 120 + 225 = 345 萬。

重申：以上稅率僅為示範，實際適用稅率、減除標準與計算方法（例如是否有持有年限差別、適用分離課稅或併入綜合所得）會依政府規定而不同。本文重點在幫你理解「兩稅分別針對什麼」與「會如何在實務上影響賣方」。